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离婚后,贷款中的房子要如何“完美分割”?

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发表时间:2019-12-17 13:23作者:中科新闻网网址:https://www.zkxw.vip

文/图 羊城派记者 詹青

1900年,敦煌莫高窟出土了大量古代文献,研究发现其中有12件离婚文书——《放妻书》,多数是唐代的。

比起现在的很多水火不相容的离婚,唐代《放妻书》遣词风雅,摘录一段如下:

……

既以二心不同,难归一意,快会及诸亲,以求一别,物色书之,各还本道。……一别两宽,各生欢喜。

三年衣粮,便献柔仪。伏愿娘子千秋万岁。

……

有意思的是,《放妻书》里面还有简单的财产分配问题:物色书之,各还本道。

大概的意思是,夫妻可以各自拿回自己的东西。

其实,现代人对“好聚好散”也越来越豁达了。不过很不同的是,如今的财产分配问题,是更为复杂的。

在财产分割,最为复杂的就是房产了。作为大宗商品,房产常常是一个家庭最大的财产,然而房子要如何分割?

房产的分割,行话叫做“离婚析产”。一般来说,有三种情况发生。

1、如果是婚前房产,所有权是不能分割的。

没有产权的一方,只能分得婚后共同贷款的份额,以及这部分份额升值带来的收益。

举个例子:比如夫妻双方有市值100万元的房产,是丈夫婚前房产,结婚已有10年,共同还贷60万元。

那么这套房子的产权始终是丈夫的,妻子只能分到共同还贷的60万元的一半,以及这60万元资产的升值收益。最后收到多少,要看房子的评估以及法院的判决。由丈夫以资金的方式或者其他方式支付妻子。

2、如果是婚后房产,则通常是夫妻二人各得一半(有约定的除外)。

这个就是我们常见的夫妻离婚析产了。

这里我们要注意:夫妻之间除名是不用钱的,免交税。

办理的手续很简单,只要拿离婚协议等证件,到房管部门办理则可。不受限购等政策的影响。

简单地说,只要夫妻双方谈妥,想怎么分就怎么分。各占一半也可以,高风亮节只分给其中一方也是可以的。

3、按揭中的房子,银行不给我们分怎么办

不过,这里要特别提出一个比较复杂的问题,那就是按揭中的房子,是无法随便分割,也无法随便更名的。

按照一般流程,有贷款的房子要进行析产,必须要经过两个步骤:先把贷款结清→到房管部门析产

现在问题的,先把贷款结清,并不是一件说办就办的事。那现在该怎么办?

举个例子,何先生就遇到了这个难题。那他该怎么办呢?

【个案回放】没有足够资金结清贷款怎么办

何先生于2013年与前妻联名购买一套位于增城的房产,按揭购买抵押给工行某支行,目前还欠银行60万元。

今年2月份,何先生与前妻协议离婚,双方协议房产归何先生一人所有。

何先生现在需将两人联名的房产转成何先生一个人名。

正常情况下需要将银行贷款结清,才能到不动产登记中心办理析产转名,但何先生目前没有足够资金可以结清贷款。

怎么办?

【处理方法】委托按揭公司担保赎楼

何先生通过委托按揭公司办理担保赎楼。流程分为以下三步骤:

①何先生和他前妻共同到某按揭公司签定相关按揭文件和某按揭公司的担保文件;

②银行和某按揭公司风控审批通过后,由某按揭公司出具担保函,向银行申请担保赎楼;

③银行通过某按揭公司担保调取房产证和他项权证等资料,到不动产登记中心涂销贷款、析产转成何先生一人名,然后再抵押。

所以,有按揭的房子,可以通过这个方法,做到无需结清贷款就顺利完成房产转名。

当然了,一定的担保费是需要的。

一般情况下,都是按照担保金额计算担保费的,具体收费多少,也有收取贷款总额的1-2%的,也有按照起步价收取的,这就需要大家自己去了解了。

来源 | 羊城派责编 | 陈玉霞 实习生 李健良

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